Sparkassen-ImmobiliengeschäftsRating
Objektbewertung mit Weitblick
Das Sparkassen-ImmobiliengeschäftsRating ermöglicht den Instituten, ihre Kunden bestmöglich bei der Finanzierung von gewerblichen Immobilien zu begleiten.
Gewerbliche Immobilien sind Objekte, bei denen der Kapitaldienst für die aufgenommenen Darlehen aus den erwirtschafteten Einkünften wie Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse erbracht werden soll. Die Ertragspotenziale der Objekte werden über einen langen Zeitraum hinweg betrachtet.
Funktionsweise des Sparkassen-ImmobiliengeschäftsRating
Beim Sparkassen-ImmobiliengeschäftsRating steht die Immobilie als einzige oder überwiegende Einkommensquelle des Kreditnehmers im Mittelpunkt der Betrachtung. In einem Prozess mit bis zu vier Stufen analysiert das Verfahren sowohl Risikoaspekte der Person bzw. des Unternehmens als auch ihrer Investitionsobjekte.
1. Stufe – Bonitätsrating: Eine umfassende Prüfung
Die Bonitätsbeurteilung der Person setzt eine umfassende Betrachtung ihrer Gesamtsituation voraus. Anhand von Einkommensunterlagen, Bilanzen und Selbstauskünften prüft das Institut, ob die gewünschte Finanzierung in einem angemessenen Verhältnis zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit steht.
Neben dieser quantitativ ausgerichteten Beurteilung gehen auch qualitative Merkmale aus der Erfahrung der Sparkasse oder Landesbank zur bestehenden Kundenbeziehung in die Bewertung ein, z. B. Informationsbereitschaft und Zuverlässigkeit. Auch betriebswirtschaftliche Aspekte wie z. B. Management- und Vertriebsqualität spielen eine Rolle.
2. Stufe – Objektrating: Die Immobilie im Fokus
Das Objektrating stellt das Kernstück des ImmobiliengeschäftsRating dar. Für das Objektrating wird die Immobilie individuell bzw. das gesamte Immobilienportfolio unter Berücksichtigung der zukünftig geplanten Nutzung betrachtet. Die Ertragsentwicklungen der einzelnen Immobilien werden unter Berücksichtigung makroökonomischer und immobilienspezifischer Einflussfaktoren für die kommenden 20 Jahre simuliert. Ergänzend dazu gehen auch qualitative Merkmale der Immobilie wie z. B. die Lage der Immobilie in das Rating ein.
3. Stufe – Warnsignale: Die Zeichen richtig deuten
In der dritten Stufe des Rating-Verfahrens kann es zu Abstufungen aufgrund von Warnsignalen kommen. Solche alarmierenden Anzeichen treten oft erst kurz vor einer Unternehmenskrise auf. Typische Warnsignale sind die Zustellung eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses, Scheckrückgaben mangels Kontodeckung oder nicht bezahlte Darlehensraten. Sind solche Warnsignale beim Kunden zu beobachten, wird die bis dahin ermittelte Rating-Note nach unten korrigiert.
4. Stufe – Haftungsverbund: Unterstützung in Sicht?
Das Sparkassen-ImmobiliengeschäftsRating bewertet immer die kleinste rechtliche Einheit, also jeden Kunden für sich. In der letzten und vierten Stufe wird jedoch berücksichtigt, ob sich ein Unternehmen innerhalb einer Konzernstruktur befindet. Im Rating-Prozess wird die Art der Verflechtung zwischen den Unternehmen innerhalb einer Konzernstruktur bewertet – und damit die Wirkung auf die Bonität des Unternehmens.
Angepasste Lösungen für verschiedene Kundengruppen
Um alle Immobilienkunden gerecht beurteilen zu können, muss das ImmobiliengeschäftsRating deren unterschiedlichen Strategien abbilden. Drei Kundengruppen werden unterschieden: Investoren, Wohnungsbauunternehmen und Bauträger. Auch hinsichtlich der Komplexität gibt es Abstufungen: Vom vollen vierstufigen Rating bis hin zum wesentlich einfacheren ImmobilienKompaktRating führen je nach Kundentyp und Kreditvolumen unterschiedliche Wege zur Rating-Note.